Gastos Deducibles en la Venta de una Vivienda en 2025: Cómo Optimizar tu Fiscalidad Inmobiliaria

¿Estás pensando en vender tu vivienda en 2025? Antes de cerrar la operación, es fundamental que entiendas cómo funciona la fiscalidad inmobiliaria para maximizar tu rentabilidad. Uno de los aspectos clave en este proceso es conocer los gastos deducibles que puedes aplicar sobre la ganancia patrimonial en tu declaración del IRPF.

Te explicamos, paso a paso y de forma clara, qué gastos puedes desgravar al vender un inmueble, cómo calcular tu ganancia patrimonial y qué documentación necesitas conservar.

 ¿Qué Gastos Son Deducibles en la Venta de una Vivienda?

La Agencia Tributaria solo permite desgravar aquellos gastos directamente relacionados con la compraventa del inmueble. Según la Dirección General de Tributos (DGT), solo son deducibles las "actuaciones directamente vinculadas con la operación de venta".

Estos gastos se agrupan en dos grandes bloques:

1. 1-. Gastos deducibles del valor de adquisición
2. 2-.  Gastos deducibles del valor de transmisión

 Importante: Todos los gastos deben estar correctamente justificados con su correspondiente factura.

 1. Gastos Deducibles del Valor de Adquisición

El valor de adquisición no es solo el precio de compra. También incluye todos los gastos asociados a la operación de compra y mejoras realizadas en la vivienda.

Fórmula: Valor de adquisición = Precio de compra + Gastos justificados

Gastos deducibles más comunes:

•   * Escritura de compraventa (notaría)
•    * Gastos de gestoría o abogado
•   * Registro de la Propiedad
•   * Tasación
•   * Impuestos: ITP o IVA + AJD
•   * Inversiones y mejoras (eficiencia energética, accesibilidad, instalaciones nuevas…)
•   * Plusvalía municipal si fue compartida con el vendedor
•  

Diferencia clave: Las reparaciones y mantenimientos no son deducibles, pero sí lo son las mejoras que aumentan el valor, habitabilidad o vida útil del inmueble.

2-. Gastos Deducibles del Valor de Transmisión

El valor de transmisión es el importe real por el que se vende la vivienda. A este valor se le restan ciertos gastos necesarios para llevar a cabo la operación.

Fórmula: Valor de transmisión = Precio de venta - Gastos justificados

Gastos deducibles más habituales:

•   * Plusvalía municipal
•   * Cancelación de hipoteca
•   * Comisión de la agencia inmobiliaria
•   * Honorarios de notaría, gestoría o abogado
•   * Certificados (eficiencia energética, habitabilidad, deuda con la comunidad…)
•   * Gastos compartidos con el comprador
•  

Nota fiscal: Hacienda establece que el precio de venta declarado no puede ser inferior al valor de mercado. Si lo es, se aplicará este último.

¿Cómo Calcular la Ganancia Patrimonial?

La ganancia patrimonial es el beneficio neto obtenido por la venta del inmueble, y debe incluirse en tu Declaración de la Renta (IRPF) correspondiente al ejercicio en el que se cerró la operación.

Fórmula: Ganancia patrimonial = Valor de transmisión - Valor de adquisición

Escala de tributación IRPF en 2025:

 Ejemplo Práctico

Valor de venta: 200.000 €
Valor de adquisición: 160.000 €
Ganancia patrimonial: 40.000 €

•   *Primeros 6.000 € → 6.000 x 19% = 1.140 €
•   *Resto (34.000 €) → 34.000 x 21% = 7.140 €
   Total IRPF a pagar: 8.280 €

 Conclusión: Cómo Vender con Inteligencia Fiscal

Vender una vivienda es mucho más que firmar una escritura: es una decisión financiera con implicaciones fiscales importantes. Si conoces bien los gastos deducibles, podrás reducir la ganancia patrimonial imponible y pagar menos impuestos legalmente.

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