El Tribunal Superior de Justicia de Madrid avala que Hacienda use la tasación hipotecaria para subir el ITP: lo que deben saber compradores e inversores

Comprar una vivienda de segunda mano en España puede implicar ahora más impuestos de los previstos. Una reciente doctrina judicial confirma que la tasación hipotecaria puede convertirse en la referencia fiscal del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), incluso por encima del precio escriturado.

El Tribunal Supremo y el TSJM han respaldado que la Administración utilice el valor de tasación del banco para recalcular al alza el ITP en operaciones anteriores a 2022 cuando exista una diferencia notable entre el precio de compra y la valoración del inmueble.

Para compradores, inversores y agencias inmobiliarias, esta interpretación cambia las reglas del juego.

¿Qué ha decidido la Justicia?

Según la sentencia 1915/2024 del TSJM, apoyándose en la doctrina del Tribunal Supremo:

✔ Hacienda puede usar la tasación hipotecaria como medio válido de comprobación de valor
✔ No necesita una justificación técnica adicional
✔ Puede emitir una liquidación complementaria si el valor tasado es superior
✔ El comprador debe probar con informes periciales si quiere impugnarla

En la práctica, esto significa que el precio de escritura ya no es siempre la referencia fiscal definitiva.

Caso real: cuando el impuesto se duplica

Un ejemplo habitual del mercado:

• * Precio declarado de compra: 125.000 €
• * Tasación hipotecaria: 263.166 €
• * Resultado: Hacienda recalcula el ITP sobre el valor superior

La consecuencia fue una cuota tributaria muy superior a la inicialmente pagada, generando un coste inesperado para la compradora.

Este escenario puede repetirse en muchas operaciones financiadas.

 Por qué la tasación gana peso fiscal

Tradicionalmente, la tasación se veía como un trámite bancario para conceder la hipoteca.
Ahora se convierte también en:

• * Referencia fiscal
• * Prueba de valor de mercado
• * Base potencial para subir impuestos

Si la tasación es más alta que el precio negociado, Hacienda puede presumir que ese es el “valor real” del inmueble.

Hay límites?

Sí.

Los valores catastrales de referencia no se pueden aplicar con carácter retroactivo.
Por tanto, en compraventas firmadas antes de 2022, la Administración no puede usarlos como alternativa.

Recomendaciones clave para compradores e inversores

Desde el punto de vista inmobiliario y fiscal:

*  Revisar la tasación antes de firmar la hipoteca
*  Evaluar el impacto del ITP según el valor más alto
*  Solicitar informes técnicos si el precio de mercado es inferior
*  Planificar la compra con asesoramiento legal y fiscal

En operaciones de inversión, el ROI puede verse afectado directamente por esta diferencia de impuestos.

Conclusión inmobiliaria

La tasación hipotecaria ya no es solo un requisito del banco:
puede determinar cuánto pagarás de impuestos.

Para cualquier compra de vivienda usada, especialmente anterior a 2022, es fundamental adoptar una estrategia fiscal preventiva y contar con asesoramiento profesional.

En nuestra agencia analizamos cada operación no solo desde el precio, sino también desde su impacto legal, financiero y tributario, para que nuestros clientes compren con seguridad y sin sorpresas.