Impuesto siempre polémico, el pasado 26 de octubre el Tribunal Constitucional anulaba algunos de los artículos de la Ley reguladora de Haciendas Locales. En concreto, calificaba como inconstitucionales aquellos que hacían referencia al cálculo de la base imponible de este tributo, al considerar que se vulneraba el principio de capacidad económica.

Basaba su decisión el Alto Tribunal en el hecho de que el método empleado hasta la fecha daba por válida una revalorización de los terrenos sin tener en cuenta si ese incremento de valor se había producido o no, ni tampoco su cuantía real. Y, a pesar de ello, era ese valor previamente establecido el que se empleaba para calcular la cuantía del impuesto que debía satisfacer el vendedor.

La decisión del Tribunal Constitucional generó un pequeño terremoto tanto entre los Ayuntamientos, temerosos de perder esa fuente de ingresos, como de los vendedores, confundidos por la situación. Ante ello, al Gobierno no le quedaba más alternativa que aprobar por la vía de urgencia una nueva regulación para el impuesto de plusvalía municipal.

¿En qué consiste el nuevo impuesto de plusvalía municipal?

El cambio normativo tiene dos consecuencias importantes para los vendedores de vivienda. La primera de ellas es que se plantean dos métodos para calcular el impuesto:

• Mecanismo objetivo: el cálculo se hace teniendo en cuenta el valor catastral del terreno del año de adquisición y el valor del año de venta.
• Mecanismo real: el cálculo se hace basándose en la diferencia entre el importe de la compra y el de la venta.

¿Qué significa todo ello? En primer lugar, que el vendedor puede elegir el sistema de cálculo que más le beneficie económicamente. Y, en segundo lugar, que ya no habrá que pagar plusvalía cuando haya pérdidas, como sí podía ocurrir hasta ahora a pesar de algunas sentencias en contra.

Por otra parte, sea cual sea el mecanismo, siempre se van a aplicar unos coeficientes sobre el valor catastral del terreno. Son porcentajes que deben aprobar los ayuntamientos y que varían según los años transcurridos desde la adquisición hasta la venta del inmueble. Sin embargo, y aunque cada municipio tiene libertad a la hora de establecerlos, no podrán superar unos límites marcados por Hacienda.

La segunda consecuencia importante de ese nuevo impuesto de plusvalía municipal es que también se van a gravar las plusvalías generadas en menos de un año. Es decir, si se adquiere o hereda una vivienda y se vende en menos de doce meses habrá que pagar el impuesto, algo que no ocurría antes de su modificación. El objetivo de esta medida no es otro que frenar la especulación.

Finalmente, hay otros aspectos que también se deben tener en cuenta. Por un lado, que la aplicación de la nueva normativa no tiene carácter retroactivo. Por otro, que los ayuntamientos disponen de un plazo de seis meses para adaptar sus ordenanzas fiscales a ella.

Si estás pensando en vender una vivienda, ten en cuenta esos cambios en el impuesto de plusvalía municipal, sobre todo en la posibilidad de elegir el mecanismo de cálculo.