Fiscalidad de la Venta de un Inmueble por Parte de una Sociedad: Impuestos y Claves Contables

 

 

 

 

La venta de un inmueble por parte de una sociedad mercantil conlleva implicaciones fiscales muy distintas a las que se aplican a una persona física. Si estás gestionando la transmisión de un activo inmobiliario desde una empresa, es clave conocer los impuestos que se deben pagar, cómo se calculan y qué estrategias existen para optimizar la carga tributaria.

 

En este artículo te explicamos de forma clara y detallada cómo tributa la venta de una propiedad realizada por una sociedad, qué impuestos intervienen y qué costes deben considerarse en la operación. Además, abordamos ejemplos prácticos y recomendaciones clave para una correcta planificación fiscal.

 

 

¿Cómo tributa la venta de un inmueble de una sociedad?

 

A diferencia de los particulares, que tributan por el IRPF, las sociedades deben integrar la ganancia obtenida por la venta de un inmueble en el Impuesto sobre Sociedades. Esta diferencia marca una serie de implicaciones fiscales clave:

 

Principales características fiscales:

 

• * Tributación fija del 25%: La renta obtenida se integra en la base imponible del Impuesto sobre Sociedades, que se calcula aplicando un tipo impositivo fijo del 25% (según el artículo 29 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades).
• * Sin tramos progresivos: A diferencia del IRPF, el impuesto no varía según el importe de la ganancia.
• * No aplica la exención por vivienda habitual: Las ventajas fiscales para vivienda habitual que aplican a particulares no son válidas para personas jurídicas.
• * Posibilidad de compensar pérdidas: Las sociedades pueden aplicar bases imponibles negativas de ejercicios anteriores, lo que permite reducir la carga fiscal efectiva.
• * Valor contable determinante: El beneficio sujeto a tributación se calcula a partir del valor contable registrado del inmueble. Una contabilidad precisa es crucial para evitar errores o sanciones.

 

 

Costes vinculados a la venta de un inmueble por una sociedad

 

Tanto en el ámbito societario como particular, vender una propiedad conlleva una serie de gastos que deben contemplarse desde el inicio. Estos costes pueden afectar directamente la rentabilidad de la operación y la base imponible final.

 

Documentación y gastos habituales:

 

• * Nota simple registral: Acredita la titularidad del inmueble y sus cargas. Se solicita al Registro de la Propiedad.
• * Certificado de eficiencia energética: Obligatorio para todas las ventas; su precio varía en función de la tipología del inmueble.
• * Licencia Primera ocupación: Exigida en algunas comunidades autónomas. Su coste oscila entre 70 € y 150 €.
• * Gastos notariales: Generalmente a cargo del vendedor; dependen del valor del inmueble (entre 600 € y 1.200 €).
• * Comisión de agencia inmobiliaria: Si interviene una agencia, se suele aplicar entre un 3% y un 5% del precio de venta.

 

 

Impuesto sobre Sociedades en la venta de inmuebles empresariales

 

El Impuesto sobre Sociedades es el principal tributo que grava la venta de inmuebles realizados por sociedades. La ganancia o pérdida obtenida se determina restando al precio de venta el valor contable del inmueble más los gastos asociados.

 

Ejemplo práctico de tributación:

 

Supongamos que una sociedad vende un inmueble por 250.000 €, que había adquirido por 200.000 €. Se generan gastos por 2.000 € en concepto de notaría, impuestos y comisión inmobiliaria.

Concepto	Importe
Precio de venta	250.000 €
Valor de adquisición	200.000 €
Gastos asociados	2.000 €
Ganancia neta	48.000 €
Impuesto sobre Sociedades (25%)	12.000 €

 

Plusvalía Municipal: el otro impuesto obligatorio

 

Además del Impuesto sobre Sociedades, la empresa deberá abonar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal. Se trata de un tributo local que grava el aumento del valor del suelo desde la última transmisión.

 

• * ¿Quién lo gestiona? El ayuntamiento del municipio donde se ubica el inmueble.
• * ¿Es siempre obligatorio? No. Si se demuestra que no ha existido incremento de valor, se puede solicitar la exención, siempre que se cumplan los requisitos legales.

 

Otras implicaciones fiscales en la venta de inmuebles por sociedades

 

Hay situaciones específicas que pueden modificar el tratamiento fiscal de la operación:

• * Amortizaciones: Si el inmueble estaba afecto a la actividad económica de la empresa, deben considerarse los ajustes por amortización.
• * IVA en la venta: Aunque no es lo más común, si la sociedad realiza mejoras sustanciales o desarrolla una actividad constructiva o promocional, la venta puede estar sujeta a IVA. En ese caso, será necesario emitir factura con el IVA correspondiente.

 

Claves para optimizar la fiscalidad en la venta de inmuebles societarios

 

Antes de cerrar la operación, conviene revisar estrategias que pueden reducir la carga tributaria:

 

• * Compensación de bases imponibles negativas: Utiliza pérdidas de ejercicios anteriores para reducir la base imponible actual.
• * Reinversión en activos afectos: Valora reinvertir las ganancias en otros activos afectos a la actividad económica.
• * Gestión contable rigurosa: Asegúrate de que el valor contable del inmueble está correctamente actualizado.

 

Conclusión

 

La venta de un inmueble por parte de una sociedad conlleva una planificación fiscal más compleja que la venta por parte de un particular. Comprender las diferencias tributarias, identificar los impuestos aplicables (como el Impuesto sobre Sociedades y la plusvalía municipal) y tener en cuenta los costes asociados es esencial para maximizar la rentabilidad de la operación.

 

En un entorno donde cada euro cuenta, contar con asesoramiento especializado y una correcta estrategia contable puede marcar la diferencia. Si estás considerando vender un inmueble desde tu empresa, consulta con un experto en fiscalidad inmobiliaria para optimizar la operación.