Obras en patios interiores: cuándo no necesitas permiso de la comunidad según la última sentencia de la Audiencia de Badajoz

Las obras en patios interiores son uno de los temas que más controversia generan en las comunidades de propietarios. ¿Cuándo es obligatorio pedir permiso? ¿En qué casos una reforma puede ejecutarse sin unanimidad? Una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Badajoz aporta claridad sobre este asunto, marcando un precedente importante para propietarios de locales y administradores de fincas.

El tribunal ha validado varias reformas realizadas en el patio interior de un edificio por el propietario de un local comercial, al entender que no afectaban a elementos comunes ni comprometían la seguridad del inmueble. Esta resolución vuelve a poner en el centro del debate la interpretación del artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), especialmente en lo relativo a obras ejecutadas sin permiso previo de la comunidad.

Obras en elementos comunes: cuándo es obligatorio el permiso

El conflicto surgió por actuaciones como:

• La adaptación y elevación de una chimenea de humos
• El recrecimiento de un muro
• La sustitución de un tejadillo
• La apertura de una puerta en planta baja
• La ampliación de un hueco hacia el patio interior

La comunidad defendía que todas estas intervenciones requerían autorización unánime. Sin embargo, los jueces determinaron que ninguna obra modificaba la estructura ni ponía en riesgo el edificio, los dos criterios clave que la LPH establece para declarar una reforma inconsentida como ilícita.

Chimeneas y obras menores: cuándo no existe impacto comunitario

Un punto destacado es que el conducto de salida de humos ya existía en el patio, y el propietario del local únicamente lo conectó y elevó para cumplir con normativa. No se acreditó molestia, afectación comunitaria, ni riesgo estructural, por lo que se consideró una obra menor necesaria para el uso del local.

Muros, informes técnicos y ausencia de perjuicio para la comunidad

El recrecimiento del muro fue uno de los elementos más discutidos. Sin embargo, informes técnicos del Ayuntamiento y de la Junta de Extremadura confirmaron que:

• No se afectaban elementos comunes
• La actuación cumplía las exigencias urbanísticas y de seguridad
• No se produjo pérdida demostrable de vistas o derechos comunitarios

Los tribunales otorgan gran peso a estos informes, que funcionan como una garantía objetiva de que la obra se ajusta a normativa.

¿Abrir una puerta supone apropiación del patio? La Audiencia dice que no

La comunidad defendía que abrir una puerta hacia el patio implicaba una “desafección” del elemento común. Sin embargo, la Audiencia concluyó que:

• El patio nunca tuvo puerta de acceso comunitario
• El uso histórico del espacio se realizaba desde ventanas de locales
• El patio sigue siendo un elemento común accesible para la comunidad cuando sea necesario

En consecuencia, no existe apropiación ni alteración del régimen jurídico del espacio.

Tejadillos y configuración del edificio: obra válida y sin perjuicio

El tejadillo ya existía desde hacía años y su configuración era anterior a 2016. El tribunal consideró que:

• No alteraba la configuración del edificio
• No afectaba a elementos comunes esenciales
• La comunidad no demostró perjuicio alguno

Apertura de puertas: obras necesarias para el uso del local

La sentencia coincide con el criterio del Tribunal Supremo: pueden realizarse ciertas intervenciones en elementos comunes cuando son imprescindibles para el uso del local y no generan perjuicio a la comunidad. Además, en este caso, el propietario incluso cedió parte de su local para mejorar el paso del portal, un gesto valorado positivamente por la Audiencia.

Interpretación del artículo 7.1 LPH y desestimación del recurso

La Audiencia Provincial confirmó que las obras:

• No alteraban elementos comunes
• No comprometían la seguridad
• No afectaban el uso general del inmueble

Por ello, confirmó la sentencia de primera instancia e impuso las costas a la comunidad.

¿En qué casos NO necesitas permiso de la comunidad para actuar en un patio interior?

Generalmente, no se necesita autorización unánime cuando la obra:
✔ No afecta a la estructura del edificio
✔ No modifica elementos comunes esenciales
✔ No compromete la seguridad
✔ No altera el título constitutivo
✔ Se limita al uso normal y necesario del local o vivienda
✔ Mantiene el volumen, ubicación o materiales equivalentes

Ejemplos frecuentes admitidos por los tribunales:

• Adaptaciones técnicas para cumplir normativa (acústica, higiénica, urbanística)
• Obras necesarias para actividades económicas
• Renovaciones sin cambios sustanciales
• Sustitución de elementos deteriorados

¿Cuándo puede la comunidad impugnar una obra?

La comunidad sí puede actuar cuando exista:
❗ Alteración del título constitutivo o cuotas de participación
❗ Modificación de la configuración esencial del edificio
❗ Riesgo para la seguridad
❗ Apropiación o uso exclusivo de un elemento común

Eso sí, no basta con decir que la obra es irregular: se debe aportar prueba técnica concluyente.