Los arrendadores deben declarar el alquiler aunque no lo cobren

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El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha aclarado que los propietarios de viviendas o locales en España deben declarar los ingresos del alquiler en su declaración de la renta, aunque el inquilino no haya pagado las mensualidades, siempre que esas rentas sigan siendo exigibles conforme al contrato.

 

La renta se declara cuando es exigible, no cuando se cobra

 

En una resolución del 24 de junio de 2025, el TEAC confirmó que el impago no exime al arrendador de sus obligaciones fiscales, siguiendo la doctrina del Tribunal Supremo. Es decir, para Hacienda, el hecho de que no se reciba el dinero no elimina la existencia de la renta, siempre que esta sea exigible según el contrato de arrendamiento.

 

El caso de una arrendadora no residente

 

El pronunciamiento parte del caso de una contribuyente residente en Suiza que alquiló una vivienda en España. Entre 2018 y 2019, el inquilino dejó de pagar la renta, pero la propietaria presentó igualmente sus autoliquidaciones del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) mediante el modelo 210.

 

Posteriormente, solicitó la rectificación de sus declaraciones y la devolución de lo pagado, argumentando que nunca percibió esas rentas. La Oficina Nacional de Gestión Tributaria rechazó su petición y, tras el recurso, el TEAC ratificó la decisión al considerar que el impago no elimina la obligación de declarar mientras las rentas sigan siendo exigibles.

 

Obligación aplicable a residentes y no residentes

 

El TEAC recuerda que los ingresos procedentes del arrendamiento de inmuebles situados en España tributan siempre, tanto si se han cobrado como si no, y tanto para residentes como para no residentes.

 

Esta obligación se fundamenta en el artículo 13.1.g) del Texto Refundido de la Ley del IRNR (TRLIRNR), que considera rentas obtenidas en España las derivadas de bienes inmuebles ubicados en el país. Asimismo, el artículo 24.1 establece que la base imponible se calcula sobre el importe íntegro de los rendimientos, siguiendo las normas del IRPF.

 

Por su parte, el artículo 22 de la Ley 35/2006 del IRPF define las rentas del alquiler como rendimientos del capital inmobiliario que deben declararse por su importe exigible, aunque no se haya cobrado, y el artículo 14 dispone que deben imputarse al período en que sean exigibles para el arrendador.

 

El tribunal precisa que no se trataba de rentas pendientes de resolución judicial, sino de rentas vencidas y exigibles, aunque el inquilino hubiera dejado de pagar.

 

La doctrina del Tribunal Supremo: declarar incluso lo impagado

 

Para reforzar su interpretación, el TEAC cita la Sentencia del Tribunal Supremo 1.467/2021, de 14 de diciembre, en la que se estableció que las cantidades a las que el arrendador tiene derecho tras una demanda de desahucio por impago son rendimientos del capital inmobiliario y deben declararse en el ejercicio en que sean exigibles.

 

El TEAC añade que esta doctrina también se aplica a los no residentes, quienes deben declarar las rentas devengadas por el alquiler de inmuebles en España, aunque no las hayan cobrado.

 

Diferencias entre residentes y no residentes

 

La principal diferencia radica en el impuesto aplicable: los residentes tributan por el IRPF, mientras que los no residentes lo hacen por el IRNR.

 

No obstante, solo los no residentes que vivan en países de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo (EEE) pueden aplicar las deducciones por saldos de dudoso cobro. Los propietarios de terceros países —como Suiza o Reino Unido— no pueden aplicar dichas deducciones y deben tributar por el importe íntegro, incluso si nunca perciben el alquiler.

 

Riesgos de no declarar las rentas impagadas

 

No declarar los alquileres no cobrados puede acarrear consecuencias graves, ya que Hacienda podría considerar que existe una omisión de ingresos, dando lugar a una liquidación complementaria, con los correspondientes recargos, intereses y sanciones.

 

Cómo deducir las rentas no cobradas

 

El artículo 23.1.a) de la Ley del IRPF permite deducir los denominados saldos de dudoso cobro, es decir, aquellas rentas que el arrendador tiene derecho a percibir pero cuyo cobro resulta incierto o improbable.

 

Esta deducción se aplica a los residentes en España y a los no residentes en países de la UE o del EEE (según el artículo 24.6 del TRLIRNR). En cambio, los no residentes fuera de la UE o del EEE no pueden beneficiarse de ella.

 

Se considera saldo de dudoso cobro cuando el deudor está en concurso o cuando han transcurrido más de seis meses desde el primer intento de cobro sin éxito, de acuerdo con el artículo 13.e) del Reglamento del IRPF. Si posteriormente se cobra, el importe deberá declararse como ingreso en el ejercicio correspondiente.

 

Una obligación con matices

 

El TEAC pone fin al debate con un mensaje claro: las rentas del alquiler deben declararse siempre que sean exigibles, aunque no se hayan cobrado.

 

Sin embargo, no todos los arrendadores están en igualdad de condiciones.

Mientras que los residentes en España y los no residentes de la UE o del EEE pueden deducir las rentas incobrables o solicitar la devolución del impuesto, los arrendadores de terceros países deben tributar por la renta íntegra, incluso si no la perciben nunca.